Estrada Vastgoed

Estrada Vastgoed informatie Vastgoedeconomie is de toepassing van economische technieken om de vastgoedmarkten. Het probeert te beschrijven, te verklaren, en patronen van prijzen, het aanbod en de vraag te voorspellen. De nauw verwante gebied van huisvesting economie is minder uitgebreid, zich te concentreren op residentieel vastgoed markten heeft het onderzoek van onroerend goed ontwikkelingen richten zich op de zakelijke en structurele veranderingen invloed op de industrie. Beide draw op partieel evenwichtsmodel analyse (vraag en aanbod), stedelijke economie, ruimtelijke economie, uitgebreid onderzoek, enquêtes en financiën.

Overzicht van de vastgoedmarkten

De belangrijkste deelnemers aan onroerend goed markten zijn:

Eigenaar / gebruiker - Deze mensen zijn zowel eigenaren als huurders. Ze kopen huizen of commercieel vastgoed als investering en ook om in te wonen of te gebruiken als een bedrijf.

Eigenaar - Deze mensen zijn puur investeerders. Estrada Vastgoed Ze hebben geen consumeren het onroerend goed dat zij kopen. Typisch ze verhuren of leasen de woning aan iemand anders.

Huurder - Deze mensen zijn puur de consument.

Ontwikkelaars - Deze mensen bereiden op het land op te bouwen, wat resulteert in nieuwe producten voor de markt.

Vernieuwers - Deze mensen leveren gerenoveerde gebouwen aan de markt.

Facilitators - Dit omvat banken, Makelaars advocaten en anderen die de aankoop en verkoop van onroerend goed te vergemakkelijken.

De eigenaar / gebruiker, eigenaar en huurder bestaat uit de vraagzijde van de markt, terwijl de ontwikkelaars en verbouwers bestaan ​​uit de aanbodzijde. Met het oog op eenvoudige vraag en aanbod analyse vastgoedmarkten een aantal wijzigingen moeten worden gemaakt van standaard micro-economische veronderstellingen en procedures toe te passen. In het bijzonder moeten de unieke kenmerken van de onroerend goed markt worden ondergebracht. Deze eigenschappen zijn:

Duurzaamheid - Onroerend goed is duurzaam. Een gebouw kan duren voor tientallen jaren of zelfs eeuwen, en het land eronder is praktisch onverwoestbaar. Hierdoor worden de vastgoedmarkten gemodelleerd als een aandeel / flow markt. Ongeveer 98% van het aanbod bestaat uit de voorraad van bestaande woningen, terwijl ongeveer 2% bestaat uit de stroom van nieuwe ontwikkeling. De voorraad van onroerend goed aanbod in een periode wordt bepaald door de bestaande voorraad in de vorige periode, de mate van verslechtering van de bestaande voorraad, de snelheid van de renovatie van de bestaande voorraad, en de stroom van nieuwe ontwikkeling in de huidige periode. Het effect van de vastgoedmarkt aanpassingen worden vaak beperkt door de relatief grote voorraad van bestaande gebouwen.

Heterogene - Elk stuk van onroerend goed is uniek, in termen van de locatie, in termen van het gebouw, en in termen van de financiering ervan. Dit maakt prijzen moeilijk, verhoogt de zoekkosten, zorgt voor informatie-asymmetrie en zeer beperkt substitueerbaarheid. Om dit probleem te omzeilen, economen (te beginnen met Muth (1960)) aanbod definiëren in termen van service-eenheden, dat wil zeggen, kan elke fysische eenheid gedeconstrueerd zijn in de diensten die zij verleent. Olsen (1969) beschrijft deze eenheden van woningen diensten als een niet-waarneembare theoretische construct. Woningvoorraad deprecieert waardoor het kwalitatief verschilt van een nieuw gebouw. De markt equilibreren proces werkt op meerdere kwaliteitsniveaus. Verder is de vastgoedmarkt gewoonlijk verdeeld in residentiële, commerciële en industriële segmenten. Het kan ook verder worden onderverdeeld in subcategorieën, zoals recreatie, inkomen genererende gebied, de historische / beschermde, enz.

Hoge transactiekosten - Aankoop en / of verhuizen naar een huis kost veel meer dan de meeste soorten transacties. Deze kosten omvatten de zoekkosten, onroerend goed kosten, verhuiskosten, juridische kosten, land overdrachtsbelasting, en daad registratierechten. De transactiekosten voor de verkoper doorgaans variëren tussen de 1,5 - 6% van de aankoopprijs. In sommige landen op het vasteland van Europa, kunnen de transactiekosten voor zowel koper als verkoper variëren tussen 15 - 20%.

Lange tijd vertraging - De markt aanpassingsproces is onderhevig aan vertragingen als gevolg van de lengte van de tijd die nodig is om de financiering, het ontwerp en de bouw van nieuwe levering, en ook door de relatief trage tempo van de verandering van de vraag. Vanwege deze vertraging is er een groot potentieel voor verstoring van het evenwicht op de korte termijn. Aanpassingsmechanismen meestal traag, relatief meer vocht markten.

Zowel een investering een goede en een verbruik goed - Onroerend goed gekocht kan worden met de verwachting van het bereiken van een rendement (een investering goed), of met de bedoeling het gebruik ervan (een verbruik goed), of beide. Deze functies kunnen worden gescheiden (bij marktdeelnemers concentreren op een of andere functie) of gecombineerd (in het geval van de persoon die leeft in een huis dat zelf). Deze dubbele aard van het goed betekent dat het niet ongewoon is voor mensen om over-investeren in onroerend goed, dat wil zeggen om meer geld te investeren in een actief dan de moeite waard is op de open markt.

Immobiliteit - Onroerend goed is locationally immobiel (met uitzondering van stacaravans, maar de grond eronder is nog steeds immobiel). Consumenten komen de goede plaats van de goede naar de consument. Hierdoor kan er geen fysieke markt-plaats. Deze ruimtelijke vastheid betekent dat de markt aanpassing moet gebeuren door mensen die verhuizen naar wooneenheden, in plaats van de beweging van de goederen. Bijvoorbeeld, als smaken veranderen en meer mensen vragen om huizen in de voorsteden, moet mensen wonen in de buitenwijken, omdat het onmogelijk is om hun bestaande huis en veel te brengen naar de buitenwijk (zelfs een stacaravan eigenaar, die kon het huis te verplaatsen, moet nog vinden van een nieuwe veel). Ruimtelijke vastheid in combinatie met de nabijheid van woningen in stedelijke gebieden suggereren de mogelijkheid van externe die inherent zijn aan een bepaalde locatie.

[Bewerken] De vraag naar woningen

De belangrijkste determinanten van de vraag naar woningen zijn de demografische. Maar andere factoren, zoals inkomen, de prijs van huisvesting, kosten en beschikbaarheid van krediet, voorkeuren van de consument, investeerder voorkeuren, de prijs van substituten en de prijs van een aanvulling op spelen allemaal een rol.

De kern demografische variabelen zijn grootte van de populatie en de groei van de bevolking: hoe meer mensen in de economie, hoe groter de vraag naar woningen. Maar dit is een oversimplificatie. Het is noodzakelijk om grootte van het gezin, de leeftijd samenstelling van het gezin beschouwen, het aantal eerste en tweede kinderen, netto migratie (immigratie minus emigratie), niet-familie gezinsvorming, het aantal dubbele gezinshuishoudens, sterftecijfers, echtscheidingen, en huwelijken. In behuizing economie de elementaire analyse-eenheid is het individueel als in standaard gedeeltelijk evenwichtsmodellen. Het is eerder huishoudens die diensten voor huisvesting te eisen: typisch een huishouden per woning. De grootte en de demografische samenstelling van de huishoudens is variabel en niet volledig exogeen. Het is endogeen zijn voor de woningmarkt in de zin dat als de prijs van woningen diensten stijgen, huishoudengrootte zal ook de neiging om te vergroten. [Nodig citaat]

Inkomen is ook een belangrijke factor. Empirische maatregelen van de inkomenselasticiteit van de vraag in Noord-Amerika range van 0,5 tot 0,9. Als permanente inkomenselasticiteit wordt gemeten, de resultaten zijn iets hoger (Kain en Quigley 1975), omdat tijdelijke inkomsten varieert van jaar tot jaar en tussen individuen zo positief inkomen van voorbijgaande aard zal de neiging hebben op te heffen negatieve voorbijgaande inkomen. Veel woningen economen gebruiken blijvend inkomen in plaats van jaarlijks inkomen als gevolg van de hoge kosten van de aankoop van onroerend goed. Voor veel mensen zal vastgoed de meest kostbare artikel dat ze ooit zullen kopen.

De prijs van het huis is een belangrijke factor. De prijselasticiteit van de vraag naar woningen in Noord-Amerika wordt geschat op 0,7 negatief door Polinsky en Ellwood (1979), en als negatief 0,9 door Maisel, Burnham, en Austin (1971).

Een individueel huishouden de vraag naar woningen kan worden gemodelleerd met standaard nut / keuze theorie. Een nutsfunctie, zoals kan worden geconstrueerd, waarin de huishoudens hulpprogramma is afhankelijk van diverse goederen en diensten. Dit zal worden onderworpen aan een budgetbeperking zoals waar Y is de huishoudens beschikbare inkomen en de PS zijn de prijzen voor de verschillende goederen en diensten. De gelijkheid geeft aan dat het geld besteed aan alle goederen en diensten moet gelijk zijn aan de beschikbare inkomen. Omdat dit niet realistisch is, moet het model worden aangepast, zodat voor opgenomen en / of opslaan. Een maat voor rijkdom, leven inkomen, of permanente inkomen is vereist. Het model moet ook worden aangepast om rekening te houden voor de heterogeniteit van onroerend goed. Dit kan door deconstrueren de nutsfunctie. Als woondiensten (X4) wordt gescheiden in de componenten die bestaan ​​dan de nutsfunctie kan worden herschreven als

Door te variëren met de prijs van woondiensten (X4) en op te lossen voor de punten van de optimale nut, kan dat huishouden vraagprogramma naar woningen diensten worden gebouwd. De marktvraag wordt berekend door het optellen van alle individuele huishoudens eisen Estrada Vastgoed informatie